Инвестор, рассматривающий предложение по оснащению строящегося здания инженерными системами сверх необходимого минимума, задается естественным вопросом: “зачем мне это нужно?”. Фактически, за исключением тех случаев, когда инвестор не требует точных или даже приблизительных расчетов и хочет, чтобы было просто “на уровне”, вопрос о применении тех или иных систем автоматизации упирается в способность компании, предлагающей свои услуги в этой области, сделать грамотное и учитывающее специфику конкретного объекта технико-экономическое обоснование.

К слову сказать, на рынке жилой недвижимости инвесторов, которые мыслят категориями “не хуже, чем у других”, после спада, начавшегося в прошлом году, вряд ли удастся найти. В сложившейся ситуации значительного снижения притока выручки от продаж, многие, в том числе крупные участники рынка, сейчас решают задачи текущего финансирования строительства и всеми возможными способами минимизируют свои издержки, поэтому объяснить, зачем нужно “добавить зданию немного ума” становится действительно вдвойне сложно. На рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько иная. Даже при некотором спаде темпа экономического развития, спрос, например, на офисные помещения, особенно среднего класса и выше, не уменьшается. При этом стоит заметить, что уровень устанавливаемых в таких зданиях систем жизнеобеспечения, автоматизации и безопасности, медленно, но неуклонно растет. Отдельно можно выделить объекты недвижимости, инвесторами, застройщиками или заказчиками строительства которых являются зарубежные компании или компании с долей иностранного капитала. Для таких объектов еще на уровне эскизного проектирования обычно производятся соответствующие расчеты для всех подсистем и выбираются приемлемые технические решения. Благодаря комплексному подходу на начальном этапе к проектированию интегрированной системы управления зданием (Building Mаnаgеmеnt Systеm – BMS), удается избежать многих проблем по согласованию работы оборудования различных производителей, которе в иных случаях неизбежны. Стоит отметить, что такой подход в последнее время наметился и у ряда отечественных компаний, а также государственных огранизаций. Можно выделить основные критерии, которые применяются для оценки предлагаемых решений по оснащению здания системой управления: продуманность решения, его комплексность, гибкость и масштабируемость; общая стоимость владения (Totаl Cost of Ownеrship – TCO), включающая в себя первоначальные издержки, связанные с проектированием, приобретением и инсталляцией системы, а также стоимость обслуживания системы управления зданием; экономическая эффективность применения системы управления зданием. Доля первоначальных издержек в общей стоимости владения зависит, в первую очередь, от периода “владения”, который берется индивидуально для каждого объекта недвижимости. По различным расчетам, при периоде владения 50 лет, доля первоначальных издержек на систему не превышает 5%, причем, в общем виде задачу поиска оптимального решения в данной области в мире еще никто не решил. Ключевым же критерием при выборе технических решений по оснащению здания системой управления, безусловно, является последний. Задача “обсчета” экономической эффективности предлагаемых решений стоит достаточно остро, особенно в связи с тем, что большинство компаний, заявляющих о себе как об интеграторах / инсталляторах систем “интеллектуального здания” не имеют в своем штате специалистов соответствующей квалификации, обладающих при этом широким кругозором как в данной предметной области, так и в смежных областях. Ситуация усугубляется еще и тем, что интеграторы / инсталляторы в основном ориентированы в каждом сегменте на оборудование и системы управления одного-двух производителей, так как имеют, во-первых, обученных специалистов именно по этим позициям, а во-вторых, хорошие условия поставок именно этого оборудования. Поэтому, с одной стороны, большинство интеграторов/инсталляторов не могут предоставить хорошо продуманные технико-коммерческие предложения на базе решений разных производителей, с другой стороны им это экономически невыгодно. Фактически сейчас на рынке товаров и услуг по системам управления зданиями часто встречается ситуация, когда заказчик долго не может получить законченных, грамотно составленных сбалансированных предложений и порой отказывается от самой идеи внедрения системы управления вообще. Достаточно часто сами заказчики показывают полученные ими ран

17.04.2021