Тенденції сучасного котеджного домобудівництва

Що можна сказати про майбутнє котеджного будівництва? Як буде розвиватися ринок заміської нерухомості в наступні роки? У найближчі чотири п'ять років заміська нерухомість однозначно буде користуватися підвищеним попитом з боку споживачів. Тому даний ринок буде залучати інвесторів. Подальший вектор розвитку ринку буде прямо залежати від благополуччя середнього класу.

З початком реалізації Національного проекту «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії» постало питання про його власні пріоритети. Одним із них, як відомо, стало малоповерхове будівництво, а в його рамках - індивідуальне малоповерхове будівництво.

27 липня 2006 на засіданні міжвідомчої робочої групи з реалізації пріоритетного національного проекту «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії» директор департаменту будівництва Міністерства регіонального розвитку Анвар Шамузафаров повідомив, що частка індивідуальних малоповерхових будинків у загальному обсязі житлового будівництва в Росії в 2005 році склала більше 40%, тоді як у 1996 році - менше 6%. За його словами, в перспективі частку індивідуального житлового будівництва планується довести до 50%.

Для городян одним з найважливіших напрямків задоволення насущної потреби в житло з точки зору комфортності, тобто екології проживання, близькості до місця роботи, навчання, дошкільним закладам, і з точки зору доступності, тобто прийнятності співвідношення ціна / доходи, частіше за все є саме котеджне строітельство.Как відомо Радянський Союз у кінці ХХ століття опинився в пастці урбанізації, рівень якої за останні 70 років зріс з 30% до 73%. У результаті Росія «у спадщину» отримала цілий букет соціально-економічних проблем: від розрухи житлово-комунального господарства до глобального виродження нації.

Сучасний велике місто - це, по суті, штучна середовище проживання, в якій нормальний розвиток виду homo sapiens без кардинального і дуже дорогого олюднення цього середовища нормальним бути не может.В відміну від Росії Сполучені Штати, та й інші країни Заходу, створюють враження безперервно заселеній території. Більшість європейських міст, як правило, плавно з'єднані з сусідніми невеликими містечками та поселеннями. Поважаючий себе середній клас - основа будь-якої демократії - у більшості західних країн в мегаполісах не живе. Для них місто - це місце роботи, спілкування, бізнесу, але не місце постійного проживання. Усі пріоритетні національні проекти пов'язані між собою, але найбільшу взаємозалежність мають проекти «Житло» і «Здоров'я», особливо в частині стимулювання зростання народжуваності. Економісти і соціологи давно помітили: зростання обсягів житлового будівництва веде до зростання числа молодих сімей, а зростання їх числа стимулює підвищення попиту на житло, а значить, через деякий час, призводить і до збільшення обсягів будівництва. У середньому будівельний цикл, тобто коливання обсягів будівництва від підйому до підйому, займає 20-25 років, що відповідає періоду від народження людини до її дорослішання і утворення нової сім'ї. Якщо високий ступінь урбанізації Японії ще можна пояснити дефіцитом території, то 70-процентну урбанізацію величезної території Росії на рівні соціальних та природних законів спіткати не можна. За роки радянської влади весь багатовіковий інтелектуальний і генетичний потенціал перетік до міст, де репродукція населення обходиться в кілька разів дорожче, ніж в умовах індивідуального проживання. У той же час в радянський період була створена дорожньо-транспортна інфраструктура, достатня для того, щоб більш рівномірно розселити наші проблемні мегаполіси вздовж цієї інфраструктури. Так, здійснити більш рівномірний майданні освоєння території Росії, як у Європі, поки не можна, та й немає потреби. Але перейти від точкової міської забудови до лінійно-протяжним структурам поселень навколо міст і уздовж транспортних артерій на основі індивідуального житлового будівництва цілком реально, а головне необхідно. Для цього ні транспортні, ні енергетичні магістралі перебудовуватися не потребуется.На першому етапі розвитку - з початку реформ до серпня 1998 року - котеджне домобудівництво виконувало три функції: по-перше, було першим кроком до альтернативи міського способу життя (у більшості випадків побудоване житло не було для власника єдиним і цілорічним місцем проживання), по-друге, служило іміджевої покупкою, доводить високий майновий статус домовласника, і, нарешті, по-третє, створювало для доходів багатіє частини населення надійний притулок від інфляції і виконувало роль інструменту зростання заощаджень за рахунок зростання цін на недвіжімость.Коттеджное домобудівництво того часу було представлено в основному неорганізованою забудовою, без єдиного архітектурного стилю, без необхідної і достатньої соціальної та інженерної інфраструктури.

Сьогодні «краснокамен-ні палаци» того часу, прикрашені башточками і колонами «а-ля кремлівська стіна» - найменш ліквідний вид заміського житла на вторинному ринке.Сиграв роль притулку від наслідків дефолту в кінці 1998 року, котеджне будівництво на якийсь час завмерло , а згодом ввійшло в другий етап свого розвитку, що характеризується все більшою різноманітністю архітектурних стилів і планувань, прагненням до об'єднання водному місці проживання представників одних соціальних груп чи професій. Все більше з'являлося продуманих з точки зору плану забудови та інфраструктури котеджних селищ з будинками з сучасних будівельних матеріалів і конструкцій, з добре виконаним ландшафтним дизайном. Все краще вирішувалися питання забезпечення жителів селищ водою, теплом, електроенергією, газом, завдання відведення та утилізації продуктів життєдіяльності.

З'являлися системи забезпечення безпеки проживання, сучасні високошвидкісні засоби комунікацій, технології «розумного будинку», які полягають у тому, що найважливіші функції житла (температура і кондиціонування повітря, забезпечення гарячою і холодною водою, охоронна та пожежна сигналізація та ін) переходили під управління домашнього комп'ютерного центру. Словом, проживання ставало все більш і більш комфортним. Початок третього етапу розвитку котеджного домобудівництва (кінець 2003 року) було зумовлено достатнім рівнем заощаджень тієї частини населення, яка хотіла жити за містом у облаштованому житло, але такого не мала. Економічне зростання, зростання доходів населення, розвиток іпотечного кредитування, а, головне наявність значного інвестиційного ресурсу - приватизованої квартири, сприяли виходу на ринок заміської нерухомості такої кількості покупців, що було потрібно змінити підходи і масштаби будівництва. Спочатку в Москві, а потім і в інших містах стали виникати організовані котеджні поселення на площі 100 і більше гектарів.

З'явилося нове явище - мегапроект котеджного поселка.Ето поняття з'явилося в той момент, коли ринок заміської нерухомості еволюціонував від будівництва розрізнених селищ до реалізації масштабних, районованих проектів, об'єднаних єдиною концепцією. До реалізації мегапроектів будівельників підштовхують і підвищені вимоги покупців до розміру прибудинкових земельної ділянки і наявності досить великих рекреаційних зон з водоймою і добре продуманим ландшафтним дизайном. Крім того, створення великих котеджних селищ знижує витрати з інженерних комунікацій на один квадратний метр загальної будівельної площі.

Економічна вигода масштабних проектів полягає також і у здешевленні їх житлово-комунального обслуговування в розрахунку на одиницю будівельної площі за рахунок масштабу і централізації (замовлення, виробництво, транспортування та постачання необхідних матеріалів, послуг та енергії). Однак термін «мегапроект» визначає не тільки обсяг , але і якість проекту ринку заміської нерухомості, найважливішою характеристикою якого є перенесення з міста в передмістя не тільки місця проживання, але і ділової активності. Все частіше цьому служить таке функціональне доповнення до селища як бізнес-парк.Бізнес-парк являє собою комплекс офісних та інших будівель, об'єднаних однією загальною концепцією (ідеєю) і розташованих на одній території з потужною соціальною інфраструктурою, яка дозволяє працівникам офісів не відчувати себе ущемленими і проводити там по 12 годин на добу. У соціальну інфраструктуру бізнес-парку входять ресторани, кафе, магазини, бутики, спа-салони, косметичні салони, конференц-зали, машино-місця, боулінг-центри, більярдні, фітнес-центри. Інфраструктура західних бізнес-парків, крім кафе, банків, салонів краси і магазинчиків (тобто «приємного» додатки), включає дитячий сад, банки, басейн, спорткомплекс, готель або мотель. Це не просто корисні додатки, це необхідно, щоб забезпечити співробітникам компаній-орендарів можливість поєднувати рішення щоденних проблем з робочим графіком.Кроме того, управління у західних бізнес-центрах здійснює професійна команда - Управляюча компанія, на всі сто відсотків забезпечуючи орендарів всім необхідним. Вона стежить за чистотою та організує всі інфраструктурні процесси.Можно констатувати, що поселення, засноване на мегапроект котеджного містечка з прилеглою до нього бізнес-парком, поступово перетвориться на місто-супутник, значно знизивши транспортне навантаження, і, поліпшивши екологічну обстановку в місті-центрі . Всі роки розвитку котеджного домобудівництва його флагманами були Москва, Санкт-Петербург, міста-мільйонники та міста-курорти, такі як Сочі. Такими вони залишаються і зараз. Тенденції, описані нами вище притаманні насамперед їм, але на арену виходять і міста-донори, до яких відноситься і Ярославль.

Найважливішим і необхідною умовою реалізації котеджних мегапроектів є достатній платоспроможний попит. Приступаючи до реалізації такого масштабного проекту необхідно не тільки розуміти значення цього чинника, а й знати місткість та тенденції його зміни. На сьогодні ця ємність визначається чотирма джерелами інвестицій: (1) бюджетами всіх рівнів влади, (2) можливостями соціальної політики підприємств по забезпеченню своїх працівників житлом, (3) іпотечним кредитуванням і (4) інвестиційним потенціалом населенія.Наібольшіе перспективи мають два останніх, якщо будуть підживити фінансовими ресурсами фондового ринку і зростанням доходів населення. Але впевненість в цьому вже достатня, так як реальні економіко-правові умови за останні роки создани.На даний момент ринок житлового будівництва в центрі Ярославля близький до свого насичення. Це добре видно по швидко забудовуються потенційним будівельним майданчикам в історичній частині міста. Державний пріоритет малоповерхового житлового будівництва на основі впровадження ефективних технологій будівництва вже зараз пробудив чимало охочих змінити свої 60-80 кв.м. на 120-160 кв.м. в індивідуальному приміському будинку.

Економічна та моральна доцільність таких проектів для населення також цілком очевидна. Велика сім'я з двох-трьох поколінь має в своєму розпорядженні в місті кількома квартирами: одна - батьки, одна-дві - дорослі діти, а іноді три-чотири і більше - дорослі онуки. Вони можуть мати декілька віддалених від житла гаражів і мінімум одну-дві дачі. Їх спілкування один з одним сильно обмежена. Вся ця власність коштує великих грошей і витрат у процесі використання. Для великих мегаполісів, таких як Москва, виїзд на дачу в п'ятницю ввечері взагалі став транспортним катаклізмом. Альтернативний міській квартирі індивідуальний будинок у передмісті площею від 120 до 240 кв.м. і більше, побудований за новими технологіями, дозволить комплексно вирішити більшу кількість соціальних та економічних проблем як окремої родини, так демографічних проблем міського населення в целом.Деурбанізація (переселення з міста в передмістя) не зажадає великих бюджетних витрат в силу того, що основними інвесторами в житловому будівництві є саме населення, банки та інвестиційні фонди. Вклад федеральної, обласної та місцевої влади виражається, перш за все, у відведенні земельних ділянок і часткове фінансування створення інфраструктури, і те, тільки в тій її частині, яка не представляється привабливою для приватного інвестора.

Як показує економічна наука, приватні інвестиції в житлове будівництво володіють одним з найбільш високих показників бюджетної ефективності з можливих варіантів вкладень. Це означає, що потік податкових доходів буде складатися не тільки з податків на доходи в процесі будівництва, а й з податків від залучення в обіг земельних ресурсів, розширення виробництва будівельних матеріалів, розвитку фінансово-кредитних операцій, прискорення торгового роздрібного та оптового обороту, у тому числі, за рахунок зростання сукупного доходу працівників сфери будівництва і суміжних з ним галузей. Це з одного боку. А з іншого, - за рахунок зростання споживання меблів, побутової техніки, комунальних, транспортних та інших послуг, так званих доповнюють товарів, тісно пов'язаних з використанням побудованого житла. Як показує статистика, прагнення людини обставити нову квартиру сучасними меблями і облаштувати її сучасною технікою настільки велике, що абсолютна більшість сімей готове жити в борг уже зараз, тобто скористатися кредитом, ніж жити на колишньому рівні комфорту і престижу. Будівництво, таким чином, головна причина розвитку виробництва меблів, побутової техніки тощо

І, нарешті, третьою причиною зростання обсягів податкових надходжень є досить жорстка взаємозв'язок зростання обсягів будівництва і розширення необхідної інженерної та соціальної інфраструктури, без якої неможлива сучасна життя. Як і за часів виходу з Великої депресії житлове, у тому числі котеджне, будівництво через тісного переплетення з усіма галузями і сферами життя суспільства буде служити локомотивом для економікі.Інтересен і соціальний ефект від котеджного домобудівництва. На сьогодні з точки зору комфортності котеджі прийнято розділяти на будинки «еліт-класу», «бізнес-класу» та «економ-класу». Але це швидше з точки зору мешканців селищ.

З точки зору населення з його величезними потребами в хоч якомусь житло, це все домобудівництва підвищеної комфортності. Виникає питання, що «моральність» будувати: котеджі або дешеве масове житло? Відповідь на нього буде простий: необхідно будувати різне житло, в тому числі і дешеве, але відповідає всім сучасним будівельним нормам і правилам. Однак котеджне житло володіє підвищеною соціальним еффектом.Рассмотрім умовний приклад. Закінчено будівництво 100 п'ятикімнатних котеджів. Типовий «набір» інвестиційних ресурсів сім'ї на покупку котеджу такий: доходи від продажу приватизованої квартири, власні заощадження або / і допомогу родичів, іпотечний кредит. Хто купить продавану сім'єю квартиру? Той, хто готовий, тобто хоче і може, це здійснити. Як відомо, поліпшення житлових умов найчастіше полягає в покупці житла більшої площі, в нашому умовному прикладі, більше на одну кімнату. Умовно ситуацію можна охарактеризувати так: що купує п'ятикімнатний котедж продає чотирикімнатну квартиру, що купує чотирикімнатну - продає трикімнатну так далі. Нескладно підрахувати, що будівництво (купівля) 100 п'ятикімнатних котеджів створить необхідні передумови для поліпшення житлових умов 500 сімей різного рівня доходів і кількості їх членів. Таким чином, можна стверджувати, що будувати котеджне комфортне житло вигідно і державі, і суспільству, і людині.

Ярославль і схожі на нього міста, з точки зору котеджного домобудівництва, володіють величезною перевагою перед мегаполісами, наприклад, Москвою. Для її жителів віддаленість заміського житла на 50 км не вважається недоліком. Є селища на видаленні 70 і навіть 100 км. Недоступність купівлі котеджу за ціною штовхає москвичів до покупки менш дорогого, але більш віддаленого будинку. Але, зробивши вибір будинку на такій відстані, ця категорія мешканців мегаполісу потрапляє в іншу пастку - недоступність житла за місцем розташування. Жити так далеко і їздити щодня на роботу, витримуючи багатогодинні і багатокілометрові пробки, не представляється можливим.

У Ярославлі ж і його передмісті потенційних місць для котеджного житлового будівництва на видаленні 15 хвилин від центру (а не від межі!) Міста поки достатньо. Що можна сказати про майбутнє котеджного будівництва? Як буде розвиватися ринок заміської нерухомості в наступні роки?

11.04.2021